Une analyse critique du marché de l'immobilier et de ses enjeux actuels
Dans l'article qui suit, nous allons passer en revue plusieurs des défis auxquels le marché immobilier est confronté aujourd'hui, et qui ont été une source d'inspiration pour créer BlocHome. Notre mission sous-jacente est d'aborder les questions importantes dans le domaine de l'immobilier et de donner aux BlocHomers les outils nécessaires pour faire face aux réalités du marché actuel.
Augmentation des prix du logement dans la plupart des zones de développement
Le Luxembourg, l'Europe, les États-Unis et les principales régions développées du monde sont confrontés au même problème de hausse des prix de l'immobilier, avec des augmentations à deux chiffres annuelles. Aux États-Unis, le prix de vente moyen d'une maison a dépassé le demi-million de dollars pour la première fois au premier trimestre 2022. Au Luxembourg, les prix de l'immobilier ont augmenté de 124 % entre 2010 et 2021 (Eurostat). Ce qui était autrefois un problème social est en train de devenir un problème sociétal.
Dans la plupart des pays, l'action politique conduisant à une intervention accrue de l'État n'est pas la solution, elle aggrave souvent les problèmes.
Il y a quelques années, le fait de ne pas pouvoir s'offrir un bien immobilier touchait principalement la classe aux revenus les plus faibles. Aujourd'hui, même les jeunes les plus éduqués, représentant les ménages de la classe moyenne et de la classe moyenne supérieure, ont du mal à suivre la hausse des prix de l'immobilier et ont des difficultés à accéder à une première propriété. Ils sont désormais en concurrence directe avec les investisseurs et les fonds d'investissement, une concurrence dans laquelle les chances de réussite ne sont pas à la hauteur du citoyen moyen. Il est probable que la plupart des milléniaux ne seront pas en mesure de devenir propriétaires à un moment donné de leur vie.
Cela pourrait provoquer une nouvelle crise sociale sans précédent, qui risquerait de saper la cohésion sociale des sociétés modernes. Si la nouvelle génération de notre classe moyenne a le sentiment de ne travailler que pour payer son loyer et ne voit pas la possibilité de devenir un jour propriétaire, elle perdra une grande partie de sa motivation à travailler et à contribuer à la société.
La surcharge des prix du logement
L'augmentation des prix des logements couplée à une offre rare conduit dans la plupart des pays à une explosion des chiffres du surcoût du logement. Au Luxembourg, le pourcentage de ménages considérés comme soumis à un surcoût de logement - payant plus de 40% de leurs revenus pour leur logement - augmente à une vitesse accélérée. Ce problème devient donc une question politique sans concept clair pour le résoudre. Dans la plupart des pays, les problèmes de logement sont un sujet politique depuis des années et des décennies, mais les solutions ont tendance à viser les augmentations de prix et sont souvent contre-productives. Les subventions du côté de la demande ont un effet évident d'augmentation des prix, les nouvelles réglementations réduisent souvent la capacité du secteur à adapter l'offre aux besoins du marché.
Le marché tend à être de plus en plus dirigé par les investisseurs. En Europe, aujourd'hui encore, la majorité des occupants sont des propriétaires de biens immobiliers. Malheureusement, cela fera bientôt partie de l'histoire. Ne pas être propriétaire d'un bien immobilier rend difficile pour les classes sociales inférieures à moyennes la création de richesse pendant les années actives, ce qui peut éviter la pauvreté à un âge avancé.
Coûts de transfer élevés
L'immobilier est un secteur où les transferts sont fortement taxés. La TVA, les taxes sur les ventes, et même les taxes d'habitation pour les propriétés sont quelques-unes des façons de taxer les biens. Chaque transfert doit suivre des procédures légales et nécessite de multiples intermédiaires pour conclure une affaire.
Ces coûts de transfert élevés transforment votre propriété en un investissement inflexible. Vous déciderez de rester dans une région parce que vous y possédez une propriété. Si vous vendez le bien, vous devrez payer tellement de frais de transfert que vous préférerez simplement rester, même si vous avez une meilleure opportunité d'emploi ailleurs.
Les frais de transfert élevés sont l'un des principaux obstacles à la mobilité de la main-d'œuvre. C'est également l'un des principaux obstacles à un déménagement vers un logement plus approprié - correspondant à votre situation familiale ou physique.
La réduction des coûts de transfert est l'un des défis à relever pour que les investissements dans le logement soient plus liquides.
Actifs non liquides
Depuis des décennies, les investissements immobiliers constituent l'une des principales sources de création de richesse dans les populations de la classe moyenne. La création de richesse de l'après-guerre reposait sur la croissance économique et la propriété immobilière. Ces deux éléments sont fortement remis en question aujourd'hui.
Les conditions de vie évoluent tout au long de la vie - les changements sociaux ou économiques influencent les décisions d'investissement des gens. La plupart des gens ne restent plus dans le même emploi pendant toute leur carrière. Non seulement ils changent souvent d'emploi, mais parfois même de pays.
L'immobilier est un actif illiquide pour de nombreuses raisons déjà décrites ci-dessus. L'achat ou la vente d'un logement prend du temps et coûte de l'argent. Ainsi, cet investissement est considéré comme illiquide, et vous ne saisissez l'opportunité qu'une fois que votre situation est fixée pour une longue période.
Mais les temps changent, les mentalités changent, les millennials n'ont pas l'habitude de s'engager pour de nombreuses années. Ils doivent réfléchir à deux fois avant d'investir dans un actif aussi illiquide.
En outre, la plupart des acquisitions immobilières sont destinées à un usage personnel. Même s'il s'agit de l'investissement le plus coûteux que vous ferez au cours de votre vie, il ne sert que de logement. Aucun argent n'est produit, aucun retour sur investissement direct. La valeur subjective et émotionnelle de la propriété n'a aucun rapport avec une utilisation optimisée. Ainsi, la propriété devient un capital dormant.
Manque de transparence du marché
Tous les marchés ont besoin de la confiance du client - confiance dans la qualité, confiance dans les prix du marché, confiance dans l'évaluation en temps réel. Si ces dernières années ont vu le développement de plateformes immobilières et d'offres d'évaluation en ligne, le client, ici les vendeurs et les acheteurs, n'est jamais sûr de trouver le bon prix du marché. Même avec l'aide d'un courtier professionnel, le prix final de la transaction n'est pas garanti.
L'achat d'un logement neuf, sur plan ou fraîchement construit, est encore plus difficile pour les clients inexpérimentés. Cette transaction nécessite une forte relation de confiance entre le vendeur et l'acheteur.
Plus les prix grimpent, plus la confiance doit être forte. Mais la situation réelle du marché alimente-t-elle la confiance du marché ?
Procédures de construction complexes
Dans la plupart des zones urbaines, l'aménagement d'un terrain est une procédure vraiment longue et complexe, avec l'intervention de multiples acteurs publics et privés pendant les phases de permis et de construction.
Les procédures de construction lors de la vente d'appartements à des particuliers rendent le processus de construction extrêmement complexe, car chaque client a la possibilité d'intervenir dans les décisions matérielles. Ainsi, elles ne permettent pas une grande standardisation et industrialisation. Cela a un coût. Les procédures de construction manquent de gains de productivité au cours des dernières décennies. Cela n'est pas dû aux matériaux et à la construction eux-mêmes, mais principalement aux processus de décision non linéaires pendant les phases de construction. Pour le client, novice en matière de matériaux de construction, ces processus peuvent s'avérer trop compliqués et inhiber un investissement.
Tout au long de la durée de vie d'un bâtiment, les travaux de rénovation ou d'efficacité énergétique sont entravés par les procédures de décision de plusieurs propriétaires. Le gestionnaire de l'immeuble dépend des votes de chaque propriétaire dans un processus certes démocratique, mais lent et contre-productif. Certains investisseurs ne voient pas la nécessité d'investir, laissant ainsi le bâtiment se dévaluer au fil du temps. Les rénovations majeures sont très compliquées, de sorte que de nombreux bâtiments sont détruits au lieu d'être réutilisés.
Un contexte contractuel complexe
La vente ou l'achat d'un bien immobilier est complexe : de multiples acteurs et situations contractuelles sont nécessaires pour accomplir un logement.
Vous devez signer une offre d'achat ferme, puis un contrat d'achat, vous devez lire un acte notarié, comprendre le règlement de copropriété, etc. Donc, beaucoup de paperasse juridique complexe. Beaucoup ne comprennent même pas la moitié des documents qu'ils signent.
En moyenne, un client particulier doit s'occuper lui-même de tous ces documents.
Les forces du marché libre n'ont pas encore abordé les défis à venir du secteur du logement : comment lutter contre la surcharge des coûts du logement et s'assurer que le logement contribue à une société plus durable.
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NOTRE VISION LONG-TERME
Aujourd'hui, l'offre de BlocHome est principalement axée sur son aspect de véhicule d'investissement, tout simplement parce que nous avons besoin de lever les fonds nécessaires au financement de notre premier bâtiment et au démarrage de notre projet. Ce ne sera cependant qu'un premier jalon dans une feuille de route à long terme, avec une vision beaucoup plus large qui répondra à de nombreuses questions soulevées ci-dessus.
A terme, les BlocHomers pourront vivre dans le bâtiment de la communauté. Ainsi, ils pourront être partiellement propriétaires de leur logement, et payer un loyer pour la différence. Ils pourront donc progressivement s'affranchir totalement de la location et augmenter progressivement leur propriété.
Nos utilisateurs pourront par exemple:
- Déménager entre les propriétés au sein du portefeuille de BlocHome. Par exemple, s'ils doivent changer de lieu de travail.
- Ajuster la taille de leur maison en fonction de leur situation de vie. Par exemple en cas de mariage, de naissance d'un nouvel enfant ou de divorce.
-Simplifier les processus de construction durable : grâce à une nouvelle structure de propriété, chaque bâtiment peut être construit, géré et rénové de manière optimisée.
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Alors que les modes de vie deviennent plus flexibles, le logement est resté rigide. C'est la question clé à laquelle nous voulons nous attaquer.
Nous pensons que tout le monde devrait pouvoir accéder à la propriété, même s'il ne s'agit pas de la pleine propriété d'un bien. En étant partiellement propriétaire, vous limitez le risque d'augmentation des loyers lorsque votre salaire n'est pas ajusté. En étant propriétaire partiel, vous ne payez pas de loyer à quelqu'un d'autre, du moins pas complètement.
Nous pensons que vous devez être libre d'adapter votre situation de propriétaire à votre mode de vie et à vos conditions de vie.
Si vous êtes membre d'une communauté internationale possédant des logements dans le monde entier, vous êtes libre de vous installer où vous voulez, sans avoir à supporter des coûts de transfert, des défis contractuels, etc. Actuellement, notre société divise la population en deux opposés : les propriétaires et les locataires. BlocHome a pour objectif d'aider notre société à s'affranchir de cette dichotomie et à créer une communauté de logement sans statut de propriétaire / locataire, uniquement un statut de membre de la communauté. Sans cette dichotomie, les locataires sont moins enclins à endommager les propriétés, puisqu'ils en possèdent une partie.